La loi Alur stipule depuis 2015 que l’assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour tous les copropriétaires occupants ou non. Cette forme d’assurance est encore appelée PNO et toutes les formes qui existent se ressemblent à des exceptions près. Qu’est-ce qu’une assurance habitation propriétaire non occupant? Quel est son rôle ? Pour qui cette assurance est-elle conçue avec la loi Alur? Quels sont les critères à considérer pour faire le choix de la meilleure assurance habitation non occupant ?
Qu’est-ce qu’une assurance habitation propriétaire non occupant ?
Encore abrégée en PNO, l’assurance propriétaire non occupant ou assurance habitation propriétaire non occupant est une forme d’assurance à laquelle les propriétaires qui n’occupent pas eux-mêmes leur bien se doivent de souscrire. Le propriétaire peut louer son bien immobilier à un locataire ou un occupant sous forme d’un contrat gratuit ou crédirentier.
L’importance pour tout propriétaire de souscrire à cette forme d’assurance est de couvrir les déficits probables dans un contrat d’assurance locataire. L’assurance propriétaire non occupant se porte comme garant pour un défaut d’assurance du locataire ou pour l’absence de locataire. Il est souvent rapporté avec raison que l’assurance habitation propriétaire non occupant couvre les « murs ».
En effet, il incombe au locataire ou à l’occupant à titre gratuit d’assurer son mobilier ainsi que les risques locatifs tels que les dégâts des eaux, les incendies et les explosions. Au cas où cela ne serait pas le cas, l’assurance habitation propriétaire non occupant se charge d’engager les responsabilités civiles du propriétaire. Ces responsabilités sont :
- La responsabilité immeuble ;
- La responsabilité en tant que propriétaire ou copropriétaire ;
- La responsabilité en tant que non occupant.
Lorsqu’il y a une insuffisance de garanties de la part du locataire ou d’absence momentanée d’occupant, l’assurance habitation propriétaire non occupant selon les contrats signés avec les compagnies d’assurance couvrent les sinistres qui suivent :
- Les incendies et tous les évènements assimilés :
- Les aléas climatiques ;
- Les dégâts des eaux ;
- Le vol et le vandalisme ;
- Les catastrophes naturelles comme les tremblements de terre ;
- Le bris de glace ;
- La perte de loyer occasionnée par un sinistre garanti par le contrat.
On retient alors que l’assurance propriétaire non occupant est une forme d’assurance obligatoire à l’endroit des propriétaires et copropriétaires qui n’occupent par eux même leur bien. Elle a pour but de couvrir les carences de l’assurance locataire. Néanmoins, par rapport à la convention IRSI le rôle de l’assurance habitation propriétaire non occupant est particulier.
Le rôle de l’assurance habitation propriétaire non occupant
L’assurance propriétaire non occupant n’était pas à l’époque présente lors de la signature des conventions des assurances. On en faisait généralement une interprétation en cas de sinistre. Mais récemment, avec la nouvelle convention IRSI qui remplace l’ancienne convention CIDRE, le rôle de l’assurance habitation propriétaire non occupant est très bien défini.
En effet, le rôle de l’assurance habitation propriétaire non occupant a pour but de couvrir les carences de l’assurance locataire. Son rôle redéfini avec la nouvelle convention est que cette assurance, en cas de défaut d’assurance locataire, la compagnie d’assurance désigne le bailleur comme assureur gestionnaire du sinistre.
En rapport avec la loi Alur, pour qui cette assurance est-elle conçue ?
La loi Alur promulguée le 1er janvier 2015 stipule que tous les propriétaires de biens situés en copropriétés sont dans l’obligation de s’assurer en responsabilité civile. Cette obligation est aussi d’actualité pour les copropriétaires qui résident dans leur habitation, mais également pour les copropriétaires bailleurs.
La loi Alur oblige également le propriétaire à se doter d’une assurance en cas de prêt à la banque. Cette assurance se doit de couvrir les dommages potentiels qui peuvent survenir surtout en cas d’incendie. Pour cela, la banque émet en général une notification d’opposition à la compagnie d’assurance du bien en précisant le montant de la créance.
Cette notification a pour but de faire part à la compagnie d’assurance la cession des indemnités dues au profit de la banque en cas de destruction totale ou en partie du bien. Ces indemnités sont comptabilisées dans la limite des sommes dues à la banque par l’emprunteur.
Comment choisir son assurance propriétaire non occupant ?
Il faut dire que plusieurs compagnies d’assurance proposent des contrats d’assurance habitation propriétaire non occupant. Les contrats sont presque similaires, mais à des exceptions près. Certains critères comme les garanties ou les conditions d’acceptation déterminent le sérieux de la proposition et de la compagnie.
La vacance locative maximale tolérée
C’est un critère très important dans le choix de son assurance propriétaire non occupant. En effet, certains contrats d’assurance prévoient une durée d’absence d’occupant qui va au-delà de la durée à laquelle le propriétaire est tenu de le signaler à l’assureur. Ainsi, il suffit pour ce dernier de résilier le contrat simplement ou le transformer en assurance habitation résidence secondaire.
La franchise
Il faut dire que certains contrats d’assurance propriétaire ont dans leur panel une proposition de franchise. Cette franchise représente une somme qui sera déduite de l’indemnisation en cas de sinistre. La franchise s’exprime en euros ou en pourcentage de l’indice FFB.
L’assurance du mobilier
Majoritairement, les contrats d’assurance habitation propriétaire non occupant ne prennent pas en compte les dommages au mobilier du propriétaire. Il faut alors faire attention aux contrats qui proposent un capital mobilier forfaitaire en option. Il faut néanmoins surveiller la valeur que l’assureur applique au mobilier au moment de l’indemnisation.
Quels sont les facteurs qui peuvent faire évoluer le prix d’une assurance habitation propriétaire non occupant ?
Si vous avez une habitation secondaire, ou que vous avez une maison ou un appartement actuellement en vente, il peut être pertinent de se tourner vers une assurance habitation pno (pour Propriétaire Non Occupant). En faisant cela, vous réaliserez quelques économies sur votre assurance, bien que cela ne soit valable que si vous n’habitez pas dans le logement concerné. Ceci dit, les assureurs ne proposent pas forcément des tarifs fixes pour toutes les assurances habitation pno. Voici quelques critères qui peuvent faire aussi bien augmenter que baisser le prix de votre assurance habitation pno.
Le type de logement
Bien évidemment, vous ne payerez pas forcément le même prix si vous avez besoin d’assurer une maison ou un appartement. D’ailleurs, les propriétaires en profitent également pour assurer leur mobil-home : une différence de taille par rapport à un appartement ou une villa qui peut avoir une surface beaucoup plus conséquente…
La situation du logement
Là encore, les assureurs vous proposeront des tarifs assez différents en fonction de la situation de l’appartement ou de la maison. Par exemple, si vous avez besoin d’une assurance habitation pno pour un logement au rez-de-chaussée, vous ne payerez pas le même prix qu’une assurance pour un appartement au dernier étage.
Le statut de l’assuré
Si vous êtes propriétaire d’un logement pour lequel vous demandez une assurance habitation pno, là encore, le prix qui sera proposé sera totalement différent que pour un logement dont vous serez propriétaire plus tard. Il peut être plus judicieux d’attendre un peu de temps avant de souscrire une assurance habitation…
La date de la location
Si votre appartement ou votre maison est en location depuis plusieurs années, ou si vous venez tout juste de le placer en location, là encore, le prix de l’assurance habitation pno peut différer. Dans le cas où vous avez une certaine expérience dans le domaine de la location en tant que propriétaire, il est fort probable que les assurances vous fassent davantage confiance. En revanche, dans le cas contraire, certains assureurs vous demanderont de faire vos preuves, et ne vous proposeront pas toujours une assurance habitation pno avec un tarif avantageux. Si vous êtes dans ce second cas, n’hésitez pas à renégocier le tarif de votre assurance habitation pno au bout de quelques années, en justifiant votre bonne tenue et celle de votre locataire !
Quels sont les facteurs qui peuvent faire évoluer le prix d’une assurance habitation propriétaire non occupant ?
Si vous avez une habitation secondaire, ou que vous avez une maison ou un appartement actuellement en vente, il peut être pertinent de se tourner vers une assurance habitation pno (pour Propriétaire Non Occupant). En faisant cela, vous réaliserez quelques économies sur votre assurance, bien que cela ne soit valable que si vous n’habitez pas dans le logement concerné. Ceci dit, les assureurs ne proposent pas forcément des tarifs fixes pour toutes les assurances habitation pno. Voici quelques critères qui peuvent faire aussi bien augmenter que baisser le prix de votre assurance habitation pno.
Le type de logement
Bien évidemment, vous ne payerez pas forcément le même prix si vous avez besoin d’assurer une maison ou un appartement. D’ailleurs, les propriétaires en profitent également pour assurer leur mobil-home : une différence de taille par rapport à un appartement ou une villa qui peut avoir une surface beaucoup plus conséquente…
La situation du logement
Là encore, les assureurs vous proposeront des tarifs assez différents en fonction de la situation de l’appartement ou de la maison. Par exemple, si vous avez besoin d’une assurance habitation pno pour un logement au rez-de-chaussée, vous ne payerez pas le même prix qu’une assurance pour un appartement au dernier étage.
Le statut de l’assuré
Si vous êtes propriétaire d’un logement pour lequel vous demandez une assurance habitation pno, là encore, le prix qui sera proposé sera totalement différent que pour un logement dont vous serez propriétaire plus tard. Il peut être plus judicieux d’attendre un peu de temps avant de souscrire une assurance habitation…
La date de la location
Si votre appartement ou votre maison est en location depuis plusieurs années, ou si vous venez tout juste de le placer en location, là encore, le prix de l’assurance habitation pno peut différer. Dans le cas où vous avez une certaine expérience dans le domaine de la location en tant que propriétaire, il est fort probable que les assurances vous fassent davantage confiance. En revanche, dans le cas contraire, certains assureurs vous demanderont de faire vos preuves, et ne vous proposeront pas toujours une assurance habitation pno avec un tarif avantageux. Si vous êtes dans ce second cas, n’hésitez pas à renégocier le tarif de votre assurance habitation pno au bout de quelques années, en justifiant votre bonne tenue et celle de votre locataire !
